전세 계약 노하우 & 전세 계약서 특약 사항

 

 

부동산은 불안정한 가격 등 변동성이 크고, 큰 돈이 오고 간다는 점에서 신중해야 하며 누구에게나 어려운 숙제입니다. 그래서 이런 시기에 전세 거래를 성사시키려면 더욱 조심스러워야 하며, 과거와는 다른 접근 방식이 필요하게 되었습니다. 부동산 전세를 구하는 방법에 대해 알아보고 전세 계약 시 유의점에 대해 살펴보고자 합니다. 너무 까다롭게 구는 것은 아닐지 염려하고 눈치볼 필요는 없습니다. 부동산에 비싼 중개수수료를 내는 만큼 마땅한 권리가 있음을 인식하고, 신중하고 현명하게 부동산 계약을 성사시키기 위한 노력이 필요합니다.

 

 

부동산에서 전세 매물 찾는 방법

여러 부동산 중개 업체와의 연락

여러 부동산 중개 업체에 방문하거나 전화하여 원하는 전세 매물을 문의하세요. 가능한 많은 중개 업체들과 연락을 주고받아 매물 정보를 수집합니다. 중개사에게 자신의 요구사항과 예산을 명확히 전달하여 진행해야 합니다. 부동산 중개사에게 원하는 조건을 미리 제시해놓고 맞는 매물이 나오면 연락 달라고 요청할 수도 있습니다.

 

부동산 앱 활용

다양한 부동산 앱을 활용하여 전세 매물을 탐색하세요. 사람들이 자주 찾는 앱으로는 직방, 다방 등이 있습니다. 앱별로 검색할 수 있는 조건이 조금씩 다르므로, 여러 개를 한꺼번에 사용하는 것이 더 좋은 매물을 찾는 데 도움이 됩니다. 검색 기능을 활용하여 원하는 지역, 가격대, 평수 등의 조건을 설정할 수 있는데, 이러한 필터링 기능을 사용하여 자신의 우선순위에 맞는 매물을 찾아낼 수 있습니다.

 

주변 동네 및 건물 탐색

온라인으로도 매물을 찾는 것이 가능한 시대이지만, 동네 분위기나 교통편, 학교, 상권 등을 종합적으로 파악하기 위해서는 발품 파는 것이 중요합니다. 원하는 지역 또는 인근 지역을 직접 돌아다니며 매물을 찾는다면 자신의 요구 사항에 더 가까운 입지 조건과 컨디션을 가진 집을 발견할수도 있습니다.

 

전세 가격 협상 및 계약

협상을 통해 가격을 낮출 가능성까지 생각해서 매물을 내놓는 집주인도 있으므로, 나온 매물 가격 그대로 계약을 진행하기보다는 본 계약 전에 가격 협상을 진행할 필요가 있습니다. 이를 위해 사전적인 지식이나 어떤 태도로 협상에 임할지 정해놓는 것이 필요합니다.

 

시장 조사

우선 시장조사를 통해, 전세 매물의 시장가격을 알아두세요. 비슷한 조건의 다른 매물 가격 정보를 모아 비교하면 협상력이 강해집니다. 시세에 대한 이해를 바탕으로 협상시 상대방과 납득할 만한 근거를 제시해야 합니다.

 

현재 최종 예산이 얼마인지 명확히 밝히지 않기

원하는 전세 조건, 예산 범위를 명확하게 상대방에게 전달하되, 처음부터 최종 예산을 밝히지 않는 것이 좋습니다. 협상 여지를 남겨두어야 상대방도 양보할 공간이 생깁니다.

 

매물의 단점 파악해두기

전세 매물의 장단점을 파악하여 협상에서 이를 활용합니다. 매물의 단점이나 보완해야 할 부분을 지적하면서 가격 인하를 요청할 수 있습니다. 또한 수리할 곳은 없는지, 가전제품은 멀쩡한지, 도배나 장판 등이 많이 훼손되어 인테리어가 필요한 경우 이를 요구할 필요가 있습니다.

 

적절한 타이밍 활용

매물이 일정 기간 거래되지 않으면 임대인의 입장에서 가격 인하가 필요할 수 있습니다. 이런 상황을 찾아내어 협상할 때 적절한 타이밍을 고려하세요.

 

+ 전세 대출을 받는다면 전세 특약 사항에 넣을 내용

[다른 조건을 두지 않고, 임차인의 전세 자금 대출이 가능하지 않을 시 무조건적으로 계약을 무효로 하도록 특약 사항을 작성하는 것이 임차인에게 좋습니다.]

- 임차인의 전세자금대출 진행이 가능하지 않을 시, 본 계약을 무효로 하며 임대인은 이미 수령한 계약금등을 조건없이 반환한다.

 

[전세 계약이 만료된 이후, 제 날짜에 보증금을 바로 받을 수 있도록 하는 특약 사항도 넣으시면 더욱 좋습니다.]

- 임대인은 임대계약 만료 시 새로운 임차인을 구했는지 여부와 관련 없이, 계약 만료 당일 임대차 보증금을 임차인에게 돌려주어야 한다.

 

 

 

[매물에 융자가 없는 상태에서 계약한다면 다음과 같은 특약 사항을 넣어주세요. 계약 당시에는 융자가 없었다가 그 이후로 융자가 생길 가능성도 있기 때문입니다.]

- 계약일로부터 잔금을 이체 받고 임차인이 입주한 후 전입신고를 한 일자 다음 날까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며, 근저당 및 대출 설정을 하지 않는다. 입주 당일 근저당권이 설정된다면 임대차계약을 무효로 한다.

 

[매물에 융자가 있는 상태에서 계약한다면 다음과 같은 특약 사항을 넣는 것이 좋습니다.]

- 잔금 지급과 동시에 본물건에 설정되어 있는 근저당권을 전액 상환 후 말소해주고, 융자가 없는 상태로 임차인에게 인도한다. 이를 위반 시 임차인은 일방적으로 계약을 해지할 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지불하기로 한다.

 

이처럼 이행 강제 조항도 넣어주는 것이 정확합니다. 그리고 잔금일이 되었을 때, 특약만 믿고 집주인에게 잔금을 바로 주지 말고, 상환이 되었는지 말소 신청이 완료되어 등기부등본이 깨끗한지 직접 확인하는 편이 낫습니다.

 

부동산 전세 거래는 철저한 준비를 통해 성공적으로 진행될 수 있습니다. 위에서 살펴보았던 전세 매물에 대한 시장 조사, 협상 전략, 주변 환경 파악 등의 내용 전세 거래 과정에서 반드시 고려해야 할 주요 요소입니다. 이러한 지식과 팁을 잘 활용하여 원하는 전세 매물을 개인의 상황과 조건에 맞게 찾아보시길 권장합니다. 꼼꼼한 계획과 신중한 검토를 통해 안전하고 만족스러운 전세 거래를 이루실 수 있기를 바랍니다.